市场两极分化下，高端北龙湖逆势上扬
2020年开年后，宏观层面房地产业与整体经济一并被疫情拖累至负增长，而与之形成鲜明反差的是，微观层面楼市豪宅热销、地市地王频出等在核心城市陆续出现，针对这一现象，我们可以用一个词“两极分化”来形容。
两极分化，在上半年既可以说是宏观数据与市场表现的相左；也可以说城市间的楼市分化，新房市场核心一二线城市及强三线楼市已正常化，广大三四线城市成交则持续低迷；也可以说是城市内刚需盘与高端豪宅之间的不同走向，成都、苏州等高档产品去化不佳，中低档依托刚需客驱动保持热度，深圳、南京等豪宅“一房难求”，低性价刚需盘则“无人问津”。
郑州作为新一线城市，上半年楼市也经历了一个V型走势，现整体基本恢复正常化，但也出现了前面所说的“两极分化”，主要表现在高端豪宅与刚需盘的成交差异。
从特定角度来讲，郑州作为一个“刚需型”城市，受制于人口流入、政策限制等因素，近几年的郑州市成交都以刚需小面积产品为主，然而经历此次疫情，刚需产品受影响严重，去化缩水明显，高端豪宅产品反而呈现逆势上扬的态势。
北龙湖作为郑州市大部分人心中的豪宅区，区域内产品多为各家房企的高端顶配级洋房、别墅产品，而与之相对应的南龙湖区域，产品打造多为高层，且因距郑州主城区较近，价格相对较低，是郑州市主城区外溢的刚需客群重要区域。我们选择这两个区域作为郑州市高端改善与刚需的代表区域，对比两个区域从2019年至今的市场变化。
首先看商品住宅成交面积：
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备注：数据来源于克而瑞
从成交数据走势看，无论是郑州市整体，还是南龙湖与北龙湖，都经历了一个“V”型走势，但南龙湖整体走势与郑州市基本一致，成交量较去年有所下降，而北龙湖则出现了一个上升的趋势。
接着看市场监控的访交及开盘情况：
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2019年至今板块周度平均来访及成交量
备注：数据来源于市场监控
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2019年至今板块半年度推盘去化率
备注：数据来源于市场监控
无论是板块内单盘周度平均来访及成交量，还是板块半年度推盘去化率，南龙湖板块均呈一个下跌的趋势，且跌幅较郑州整体更加明显，而北龙湖则不同。
通过以上数据我们可以看到，成交数据与市场表现均可以明显感觉到郑州高端豪宅市场与刚需市场的两极分化，之所以产生这样的分化，实则也是疫情对不同购买力客户的收入影响存在差异，“富人更富，穷人更穷”的分化格局导致。
具体来看，一方面得益于中央对企业的扶持政策不断，连续的降准、降息，适当宽松的货币政策扶持企业增长等等，企业主等高净值人群抗风险能力更强，另一方面，低收入群体收入受影响较大，不仅仅是旅游、媒体等受疫情影响较大的行业收入减少，大部分企业的也实行了降薪、裁员等，一系列措施影响较大的仍是基层员工，也就是刚需购房客群。
价格一直是每个购房客户的重要衡量因素，而从收入变化引起的购房变化对比中，我们也可以看到，价格对刚需客户的影响更大，高端豪宅反而更加具有市场抗压性。
高端改善客户在置业选择时，价格仅仅是购房影响因素中的其中一个，而产品的打造、配套的优质程度、以及居住舒适度、环境、品质、安全性、装修、车位等等，都是要考虑的。那么北龙湖的优势具体在哪里呢？
首先看北龙湖产品：
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备注：数据来源于克而瑞
北龙湖板块四房产品为成交主力，在2020年四房的成交主力由建面约180-200㎡产品替代建面约160-170㎡产品，成交面积段的变大也体现了客户对产品舒适度的要求提高。
装修标准方面，普通住宅产品的装修标准多以1500-3000元/㎡，而北龙湖带装修的豪宅项目多数装修标准都达到了约8000元/㎡，康桥诸子庐甚至达到了约12000元/㎡。 而高标准的装修也体现在了北龙湖豪宅项目的每个细节，无论是门窗、五金的品牌选材还是排水、空调、新风的安装配置，均可以称之为高配。
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备注：数据来源于市场调研
产品设计上也有更多的创新设计，金茂府约270°观景体验的拐角阳台设计、康桥诸子庐约7.9米的巨幕横厅等，使客户的居住采光、观景做到更大化。
然后看配套：
八大公园：龙湖湿地公园、龙湖北岸西商业公园、龙湖北岸东商业公园、龙湖外环公园（凤山公园）、西运河公园、如意中央公园、东运河公园以及东风渠北岸景观带。
近20所学校：上海师大附属郑州启佳学校、枫杨外国语、启迪清华附中附小、外籍人员子女学校等名校加持。
交通：地铁4号线、6号线和8号线；中州大道、连霍高速、北三环。
最后我们综合来看，北龙湖无论是在产品设计还是配套打造上，均属于高配行列，除了价格高，北龙湖几乎没有缺点，但价格却只是高端客户购房的其中一个因素，所以产品的优势依然能够吸引客户购房，在市场整体受挫的情况下实现一个逆势上扬。
CRIC研展专员
周静颖
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